Estas 5 dicas irão ajudá-lo a aumentar a rentabilidade do seu aluguel por temporada - Avantio BR
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Estas 5 dicas irão ajudá-lo a aumentar a rentabilidade do seu aluguel por temporada

Quando se trata de administrar um negócio de aluguel por temporada de sucesso, tanto a receita quanto a lucratividade são fatores a serem considerados.

Como a receita é a quantia total de dinheiro gerada, enquanto o lucro é o resto da receita deixada após a dedução das despesas, você pode realmente ter uma perda líquida e ainda gerar receita. Com isso em mente, especialmente nestes tempos difíceis, os administradores de propriedades devem se concentrar em aumentar a lucratividade de seus aluguéis por temporada para manter um negócio sustentável e duradouro.

Avantio e AJL Atelier se uniram para oferecer uma solução de rentabilidade 360 ​​e recentemente uniram forças em um webinar que se centrou em cinco das dicas mais importantes para melhorar a rentabilidade de propriedades de aluguel de curto prazo. O webinar contou com a presença de Simon Lehmann, CEO e cofundador da AJL Atelier, Kyle Davies, Executivo de Contas Sênior da Avantio, e Manuel Giner, CEO da Avantio.

Neste artigo, usamos os valiosos conselhos desses especialistas para inspirar ideias e medidas práticas que os administradores imobiliários profissionais podem usar para melhorar seus negócios.

As vulnerabilidades de um gerente de propriedade profissional

Como a pandemia COVID-19 nos lembrou, o gerente de propriedades profissional e a indústria hoteleira em geral são extremamente vulneráveis ​​ao impacto de acontecimentos imprevisíveis.

AirDNA e STR divulgaram um relatório em 2020 analisando o impacto da pandemia nos aluguéis de temporada. O que eles descobriram é que “as novas reservas globais caíram 47%, passando de mais de 2,3 milhões em janeiro de 2020 para apenas 1,2 milhão em abril. Ano após ano, as novas reservas globais caíram 61%.”

Apesar desses números preocupantes, os administradores imobiliários que entenderam a lucratividade tinham muito mais probabilidade de sobreviver às rígidas restrições de viagens do ano passado, pois foram capazes de identificar o que não estava funcionando e fazer as mudanças necessárias.

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Fonte: Anna Shvets / Pexels 

Como transformar a rentabilidade do seu aluguel por temporada

Para lhe dar uma ideia melhor de como transformar a rentabilidade dos seus aluguéis por temporada, vamos lhe dar as seguintes cinco dicas:

  1. Calcule todos os seus custos fixos e variáveis
  2. Meça o verdadeiro poder de aquisição do cliente
  3. Priorize a lucratividade
  4. Foco na redução de custos operacionais
  5. Revise regularmente seu modelo de negócios e contratos com os proprietários

Vamos começar. 

Dica 1: Calcule todos os seus custos fixos e variáveis

Entender e calcular os custos fixos e variáveis ​​do seu negócio é uma das primeiras e mais importantes formas de aumentar a rentabilidade do seu aluguel por temporada, pois permite definir estrategicamente o preço das suas unidades.

Os custos fixos são despesas que geralmente são constantes, apesar das mudanças que podem ocorrer durante um determinado período, enquanto os custos variáveis ​​referem-se a despesas associadas a unidades individuais e que disparam com o tempo. Alguns exemplos de custos fixos em negócios de aluguel por temporada são:

  • Pagamentos de empréstimos/financiamentos
  • Salários de funcionários
  • Seguro
  • Impostos imobiliários
  • Assinaturas de Internet e cabo
  • Aluguel de escritório
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Fonte: Charles Parker / Pexels

Os custos variáveis ​​mais comuns são:

  • Taxas e comissões de reserva de terceiros
  • Despesas de marketing
  • Taxas de serviço público
  • Pagamentos a proprietários
  • Serviços de limpeza
  • Custos de reparações 

Então, o que você faz quando esses custos são estabelecidos? Aqui está um exemplo: Suponha que os custos fixos de uma unidade superem R$1.200 por mês, enquanto os custos variáveis superem uma média de R$650 por mês (note que os custos variáveis ​​mudam dependendo do número de reservas recebidas). Para que este arrendamento fosse rentável, teria de gerar um mínimo de R$1.850 por mês.

Agora que você tem esse número, sabe que precisa ser capaz de cobrar dos hóspedes para ter lucro. Se a tarifa que você vai cobrar dos hóspedes não for realista, ou se você está apostando em 100% de ocupação ao longo do ano para conseguir chegar a um ponto de equilíbrio, você vai ter que encontrar maneiras de reduzir os custos.

Quer você faça a contabilidade ou trabalhe com um contador, é essencial considerar todas as despesas. Algo tão insignificante quanto os kits de cortesia acaba somando quando as reservas começam a aumentar. Cada pequeno detalhe deve ser levado em consideração nos custos totais.

Segundo Lehmann, é recomendável definir custos fixos e variáveis ​​pelo menos uma vez por ano, tanto a nível empresarial como a nível de reservas, para poder definir os preços de forma adequada e garantir a rentabilidade.

Dica 2: Meça o verdadeiro custo de aquisição de clientes

Em última análise, os administradores imobiliários têm dois clientes principais: os proprietários e os hóspedes. Quando o atendimento a esses clientes é desequilibrado, ou seja, quando os proprietários ou os hóspedes são mais favorecidos, a rentabilidade do negócio é prejudicada.

Medir o verdadeiro custo de aquisição do cliente de ambas as partes, chamado Customer Acquisition Cost (CAC) y Property Acquisition Cost (PAC), é essencial porque permite que você saiba se está administrando um negócio viável com uma estratégia de distribuição apropriada:

  • CACs são relacionados à aquisição de novos inquilinos, como custos de marketing, sua equipe de vendas e comissões OTA. Para calculá-lo, basta somar os gastos necessários para receber as reservas e dividi-los pelo número total de clientes adquiridos. Analisar esse custo é fundamental porque pode ajudá-lo a reordenar seus custos; Por exemplo, você pode descobrir que um determinado OTA não é mais útil para o seu negócio.
  • PACs são as despesas envolvidas na aquisição de um novo imóvel para aluguel por temporada, como a geração de novos contratos e tarefas administrativas.

Para medir com precisão o CAC e o PAC de uma empresa de administração de imóveis, você também precisa considerar métricas como sua taxa de rotatividade e repetição. A taxa de rotatividade, que se refere à porcentagem de proprietários não retidos, pode disparar os custos se for positiva porque força os administradores de propriedades a gerar novos contratos.

O mesmo se aplica ao cálculo da taxa de repetição ou do número de hóspedes que reservaram novamente uma propriedade. Para aumentar sua taxa de repetição, é importante se concentrar em estratégias de reserva direta e reservas, como nas reservas do portal de OTAs como Airbnb, Vrbo e HomeAway.

Lehmann acredita que é preciso ter pelo menos 50% de negócios diretos e 50% de negócios indiretos. Ele diz: “Os administradores de propriedades precisam equilibrar tudo e não colocar todos os ovos na mesma cesta. Uma coisa a ter em mente é ter o maior número possível de canais porque, ainda hoje, vemos administradores de propriedades que dependem exclusivamente do Airbnb para geração de demanda “.

“Para mim, para avaliação imobiliária, um negócio como este não tem valoração porque depende apenas de um canal de origem e a pandemia mostrou que se essa torneira for fechada, não haverá mais demanda e seu negócio estará encerrado.”

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Fonte: cottonbro / Pexels

Usar um software de aluguel por temporada como o Avantio resolve esse problema. Além de permitir a integração com as principais agências de viagens online e aumentar sua visibilidade, você também pode criar seu próprio site profissional para aumentar a fidelidade do cliente e estabelecer sua marca.

Além do que já mencionamos, o software de aluguel por temporada ajuda a melhorar sua lucratividade porque pode

  • Incorporar facilmente descontos e códigos promocionais
  • Vender serviços adicionais
  • Ajuste os preços automaticamente (e estrategicamente)

Dica 3: Dar prioridade para a lucratividade

Ter a lucratividade na dianteira de sua estratégia de aluguel por temporada significa gastar mais tempo e esforço para garantir a longevidade do negócio. Essa ideia foi demonstrada em um estudo de caso recente conduzido pela AJL Atelier para analisar a lucratividade da Feeling Italy, uma agência de aluguel por temporada com mais de 60 propriedades.

Elimine propriedades de aluguel não lucrativas de seu portfólio

Durante o estudo de caso, a AJL Atelier descobriu que, embora o negócio fosse lucrativo em relação ao portfólio, 10 das propriedades estavam na verdade fazendo contribuições negativas. Ao incluir propriedades não lucrativas, a agência teve uma margem de lucro de 4%. Uma vez que essas unidades foram removidas da equação e uma análise de custo adequada foi feita, a lucratividade saltou para 11%, apesar da queda na receita.

Dito isso, ao identificar as propriedades que têm um impacto negativo no negócio e minimizar os custos associados a essas unidades, você pode diminuir significativamente o seu ponto de equilíbrio e ser mais lucrativo.

Além de monitorar os principais indicadores de desempenho, como receita por imóvel, diária média e taxa de ocupação, você também deve analisar as características das áreas em que os imóveis estão localizados. Existe uma alta taxa de vagas livres na cidade? As taxas de criminalidade dispararam recentemente?

Fazer as perguntas certas de forma proativa e realizar as pesquisas necessárias o ajudará a decidir se vale ou não a pena administrar um imóvel, sempre com uma abordagem de rentabilidade.

Adote uma abordagem de comissão flexível

Existem três maneiras principais pelas quais os administradores de propriedades cobram os proprietários:

  1. Modelo de taxa fixa: neste modelo, os administradores de imóveis recebem a mesma taxa fixa todos os meses, independentemente do número de reservas.
  2. Renda garantida: Este método garante uma renda passiva aos proprietários durante todo o ano, o que significa que os administradores de imóveis pagam uma mensalidade fixa e ficam com os lucros. Isso também significa que durante os momentos em que não há reservas, os administradores de imóveis ainda têm que pagar o mesmo valor, apesar de não gerar qualquer fluxo de caixa.
  3. Modelo de comissão: o modelo de comissão com base em porcentagem é um método mais flexível em que os administradores de propriedades são pagos com base no que é ganho em um determinado mês.

Os custos variam em função de se tratar de um aluguel de praia, urbano ou montanha. Como os aluguéis urbanos são normalmente mais próximos e exigem menos manutenção, eles normalmente têm taxas de administração de propriedade mais baixas.

Alguns administradores de propriedade também podem cobrar dos proprietários taxas de administração adicionais, como:

  • Taxas de aluguel
  • Propaganda
  • Manutenção
  • Taxas de despejo
  • Taxas de atrasos de pagamento

Embora o modelo de taxa fixa ou renda garantida possa funcionar em alguns casos, eles costumam ser uma solução falha para empresas de gerenciamento de aluguel por temporada que trabalham em áreas afetadas sazonalmente, como destinos sazonais. Nesse caso, uma abordagem de comissão flexível é mais vantajosa, pois permite profissionalizar seu negócio e ajustar sua estratégia com base na demanda existente em um determinado período.

Prepare-se para o crescimento do mercado de aluguel por temporada

Patrick Andrae, o CEO da HomeToGo, acredita que os aluguéis por temporada continuarão a crescer em 2021 devido ao uso generalizado de acomodações alternativas e aluguéis por temporada. Inclusive, ele garante que o aluguel por temporada foi a vertical que mais cresceu ¨no setor de viagens e hospedagem; E essa aceleração vai continuar ”. Esse crescimento é resultado de novas tendências e mudanças no estilo de vida. Vemos o padrão das viagens de revanche: as pessoas estão cansadas de ficar em casa o tempo todo e querem viajar, e também o aumento de funcionários que optam por trabalhar à distância significa certa flexibilidade na hora de reservar um aluguel por temporada.

Como gerente de propriedade, esse aumento esperado na demanda após a COVID é uma oportunidade para aumentar a lucratividade e expandir seus negócios. Para tirar proveito disso de forma eficaz, considere as seguintes áreas:

  • Atenção ao cliente: agora, mais do que nunca, os hóspedes têm grandes expectativas de comunicação e valorizam os gerentes de propriedade que os fazem se sentir bem-vindos. Poderia ser com um vinho e chocolates de cortesia para recebê-lo na chegada ou apenas certificar-se de que a cozinha está abastecida com todos os itens essenciais.
  • Destaque seus pontos de venda exclusivos: depois de um ano em casa, os viajantes querem algo diferente. Reserve um tempo para considerar o que faz suas propriedades se destacarem e realce essas caracteristicas sempre que possível.
  • Ferramentas de automação: economize tempo e esforço com ferramentas de automação que permitem responder a perguntas frequentes antes mesmo que elas surjam. Por exemplo, reduza as mensagens de texto após o check-in sobre como se conectar ao Wi-Fi, certificando-se de que todas essas informações sejam claramente abordadas em um e-mail automático de boas-vindas no dia da chegada.

Os administradores de propriedades que se preparam para se diferenciar quando o esperado boom do turismo começar, estarão em uma ótima posição para aumentar sua lucratividade.

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Fonte: Dimitry Anikin / Pexels

Dica 4: concentre-se na redução de custos operacionais

Outra forma de aumentar a lucratividade é analisar detalhadamente os custos operacionais. Lehmann recomenda “fazer um controle adequado de custos pelo menos uma vez por ano, senão duas vezes” e manter um equilíbrio entre os custos internos (que costumam ser fixos) e os externos (que costumam ser variáveis). Desta forma, você garantirá manter um alto nível de qualidade sem ser bombardeado por custos inacessíveis.

Considere a possibilidade de negociar contratos existentes (por exemplo, limpeza ou lavanderia), mantendo o controle dos custos que podem estar absorvendo dos proprietários (como reabastecimento de estoque) e revendo sua apólice de seguro para descobrir exatamente de quais reivindicações ou danos você está protegido.

Jeremy Gall, fundador e diretor geral da Breezeway, afirma que “O cuidado e as operações da propriedade é uma das maiores áreas em que os gerentes de aluguel por temporada podem reduzir custos e aumentar a lucratividade.”

De acordo com sua pesquisa sobre operações imobiliárias de 2021, “Agendar tarefas de manutenção de propriedades e coordenar trabalhos e problemas com equipamentos foram dois dos maiores desafios para os gerentes de aluguel por temporada. Aqueles que podem alterar as soluções manuais por processos automatizados podem eliminar mais de 30 horas de tempo de administração a cada mês e economizar mais de 50.000 dólares em custos de mão de obra, chamadas de limpeza e contas de manutenção. “

Há muitas maneiras de incorporar pontos de contato de tecnologia sem contato e outros avanços digitais em seus negócios para economizar dinheiro a longo prazo. Considere algumas dessas tecnologias para casas inteligentes para propriedades de aluguel por temporada:

  • Travas inteligentes para entrada sem chave
  • Guias digitais de propriedade 
  • Sistemas de segurança doméstico inteligente
  • Termostatos controláveis ​​remotamente

Essas inovações são vantajosas para todos, pois não apenas ajudam a reduzir custos recorrentes, mas também melhoram a experiência e a reputação de seus clientes.

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Fonte: Kaboompics / Pexels

Dica 5: Analise regularmente seu modelo de negócios e contratos com os proprietários

Seja flexível com sua comunicação e sua comissão. Quanto mais flexível você for, mais fácil será reagir às mudanças do mercado. Coloque-se no lugar dos proprietários e trabalhe junto com eles para construir uma relação de confiança. Afinal, eles fizeram um investimento significativo em aluguéis de temporada e deram a você o controle de seus valiosos ativos.

O marketing da sua empresa para os proprietários é igualmente importante. Da mesma forma que aprenderia a comercializar o aluguel de uma casa de campo ou a segunda casa de um cliente, você também deveria ser capaz de comercializar o seu negócio de gestão de propriedades. Manuel Giner, diretor geral da Avantio, aconselha: “é necessário incluir os proprietários no seu plano de marketing porque você tem de fazer marketing para eles”.

Ele sugere “agregar valor aos serviços que você oferece, mesmo que sejam gratuitos. Existem muitos serviços que [os administradores de imóveis] fornecem aos proprietários, como inspeções residenciais ou abrir a porta para uma pessoa de manutenção, que você deve mostrar aos proprietários para que saibam o que você faz por eles, mesmo que seja grátis. “

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Fonte: Picjumbo / Pexels

Conclusões

Da próxima vez que você quiser se concentrar exclusivamente na receita ou rendimento do aluguel por temporada, lembre-se da importância da lucratividade e de seu papel na criação de um negócio de aluguel por temporada sustentável.

Seguindo essas cinco dicas e dedicando tempo para calcular seus custos reais, reduzi-los sempre que possível e ter uma abordagem flexível para gerenciar seus aluguéis, pode transformar seu negócio e maximizar seus esforços de uma só vez.

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